房產(chǎn)企業(yè)拆遷還建作為土地增值稅的特殊業(yè)務(wù)之一，今天簡單和大家聊聊“拆遷還建”土地增值稅的問題。
首先，我們先來學(xué)習(xí)文件：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)文件規(guī)定：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
通過學(xué)習(xí)以上文件，我們發(fā)現(xiàn)土地增值稅的處理，也是遵循了企業(yè)所得稅的原理，視同銷售收入等于“房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費”，對于土地增值稅來說，稅負是否也是為零呢?(“拆遷還建”所得稅稅負，我們在《稅苑微課》中已經(jīng)做過解讀。)
其次，我們通過案例分析：
房地產(chǎn)企業(yè)本地安置項目，建造100平方米的住宅10套，還建4套，銷售6套。每套市場價100萬元，建造成本80萬元(不含土地成本)。請測算土地增值稅稅負?！军c擊學(xué)習(xí)：房地產(chǎn)行業(yè)熱議的焦點問題之回遷安置房】
土地增值稅的流程是：確認收入，確認扣除，計算增值額。我們僅僅考慮扣除的土地成本、開發(fā)成本、加計扣除，不考慮開發(fā)費用以及稅金。
還建的4套房子：
(1)視同銷售收入：400萬元
(2)扣除：第一項400萬元、第二項開發(fā)成本為0;第三項加計扣除80萬元
(3)增值額：400-480=-80萬元
還建的4套房子是負增值，銷售的6套房子有可能是正增值，二者互相彌補，沖減了增值額，減少了整個項目的土地增值稅稅負。難道天上掉餡餅了?有這樣的好事?!
依據(jù)我講述《土地增值稅四大扣除原則》，還建房子的扣除項金額是虛擬的，屬于視同銷售成本，不是真實發(fā)生的，真實發(fā)生的僅僅是320萬元。正因為我們計算的扣除內(nèi)容是虛擬的，所以形成負增值。
因此，我個人觀點是：
在土地增值稅清算的時候，普通住宅分為兩類，一類是還建房，一類是正常銷售額房子;還建房扣除項為：視同銷售成本和稅金，不可扣除開發(fā)費用、不可以加計扣除。如此下來，拆遷房的增值額也是負增值，負數(shù)的金額是“扣除稅金”的金額。因此，也會形成拆遷房的負增值對沖正常銷售房子的正增值，沖減土地增值稅的增值額，弱化土地增值稅稅負。
同樣的道理，如果還建房是非普通住宅或者商業(yè)，以此類推，按照以上方法細分類，然后進行土地增值稅流程計算。
所以，通過我們分析，您是否也發(fā)現(xiàn)，“還建房”奇妙地實現(xiàn)了土地增值稅的減負。
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