公司購買房產(chǎn)，因各種原因還未登記產(chǎn)權(quán)就已經(jīng)作為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)自用或出租，是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和房產(chǎn)稅就成為很多財務(wù)朋友的困惑之處了。其中很多觀點認為，沒有產(chǎn)權(quán)無法證明該房產(chǎn)屬于我方，因此無需繳納上述所列稅費。
今天，小編就上述情況是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和房產(chǎn)稅的情況分析如下：
一、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第483號)規(guī)定：
第二條 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規(guī)定：
二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題
(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
(二)購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù).房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
(三)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
依據(jù)上述文件可知，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人是使用土地的單位和個人，而非獲取產(chǎn)權(quán)的單位和個人。對于未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已經(jīng)交付使用的房產(chǎn)，應(yīng)當以交付使用時間為納稅義務(wù)發(fā)生時點，在次月計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅法》規(guī)定：
第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應(yīng)當依照本法規(guī)定繳納契稅。第九條契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當日,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當日。
依據(jù)上述文件可知，契稅的納稅義務(wù)人為房屋產(chǎn)權(quán)的承受方，納稅義務(wù)時點，可以自簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同的當日取得房屋轉(zhuǎn)移憑證的當日二選其一。如未辦理產(chǎn)權(quán)但已開始使用，小編認為，最晚應(yīng)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之前繳納契稅。
三、房產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：
第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人,統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)。
結(jié)合國稅發(fā)〔2003〕89號文件可知，對于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，在已購買房產(chǎn)但未辦理產(chǎn)權(quán)的情況下，符合產(chǎn)權(quán)未確定情況，理應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人自交付使用的次月繳納房產(chǎn)稅。
其實一句話總結(jié)，辦證只影響交契稅，不影響其他兩稅納稅義務(wù)發(fā)生，兩稅都是從業(yè)務(wù)實質(zhì)判斷。
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