土地轉(zhuǎn)讓演化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析
眾所周知，土地作為企業(yè)的重量級(jí)資產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓過(guò)程可能會(huì)實(shí)現(xiàn)較大收益，當(dāng)然，中間的稅負(fù)問(wèn)題也不容忽略，那是否存在巧妙設(shè)計(jì)，運(yùn)用優(yōu)惠政策，合理降低稅收負(fù)擔(dān)呢?下面西游王國(guó)的處理為我們帶來(lái)了教科書(shū)般的操作模式，讓我們屏住呼吸，靜靜欣賞佳作吧!
案例背景
故事是這樣的，西游王國(guó)公司下屬有一個(gè)100%控股的三藏公司，三藏公司于2017年5月20日購(gòu)入一塊土地，土地價(jià)款為1億元，該土地款全部向母公司西游王國(guó)借款支付。鑒于西游王國(guó)及旗下子公司全部都為非房開(kāi)公司，購(gòu)入土地的目的為增值后轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵苯愚D(zhuǎn)讓涉及大額稅費(fèi)，怎么辦呢?是否可以不直接轉(zhuǎn)讓土地，而是轉(zhuǎn)讓股權(quán)呢?
案例解析
三藏公司屬于制造公司，除該土地外，還存在其他土地、廠房以及大型生產(chǎn)線等重大資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓三藏公司的股權(quán)給第三方是萬(wàn)萬(wàn)不能的，因此西游王國(guó)計(jì)劃在三藏公司下新設(shè)全資子公司悟空公司，由該公司承接對(duì)應(yīng)地塊，然后再轉(zhuǎn)讓悟空公司的股權(quán)，為此，西游王國(guó)需要通過(guò)以下兩步法進(jìn)行實(shí)際操作：
第一步：資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)
該步驟下，西游王國(guó)全部股東一致同意在三藏公司下設(shè)100%控股的全資子公司悟空公司，并于2019年5月20日將該土地按照賬面凈值劃轉(zhuǎn)至悟空公司。劃轉(zhuǎn)前后的股權(quán)架構(gòu)及涉稅情況如下：
1、股權(quán)架構(gòu)前后對(duì)比
2、涉稅情況分析
增值稅：不征稅
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)，三藏公司在劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)過(guò)程中，將與土地相關(guān)的債權(quán)債務(wù)勞動(dòng)力全部劃轉(zhuǎn)給了全資子公司悟空公司，按照政策規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為可以享受不征收增值稅的稅收優(yōu)惠。在此過(guò)程中，三藏公司可以開(kāi)具608不征稅發(fā)票(資產(chǎn)重組涉及的土地使用權(quán))，以方便悟空公司入賬處理。但是是否需要開(kāi)票，決定權(quán)可以由自己綜合把控。
土地增值稅：對(duì)于劃轉(zhuǎn)過(guò)程中是否征收土地增值稅，政策一直沒(méi)有明確，具體結(jié)論你猜呢?根據(jù)財(cái)稅〔2018〕57號(hào)第四條，如果三藏公司以土地投資到悟空公司，則該投資過(guò)程中暫不征收土地增值稅。三藏公司正是利用該條，實(shí)現(xiàn)了土地增值稅的免征。
契稅：免征
根據(jù)財(cái)稅〔2018〕17號(hào)，三藏公司將土地劃轉(zhuǎn)至悟空公司，免征契稅。另外，政策也明確規(guī)定，對(duì)子公司的增資也視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。
企業(yè)所得稅：
根據(jù)財(cái)稅[2014]109號(hào)和國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第40號(hào)，母子公司之間按照賬面凈值劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)可以適用特殊性稅務(wù)處理方式，在劃轉(zhuǎn)的過(guò)程中，暫不存在企業(yè)所得稅納稅行為。但是劃轉(zhuǎn)后，要保持三藏公司和悟空公司之間母子公司的關(guān)系在12個(gè)月內(nèi)不發(fā)生變化，同時(shí)土地使用權(quán)的性質(zhì)在12個(gè)月內(nèi)不發(fā)生變化。
印花稅：
按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，以劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)賬面凈值的萬(wàn)分之五繳納，三藏公司和悟空公司共涉及稅額10萬(wàn)元(1億元*0.05%*2)。
萬(wàn)里長(zhǎng)征路漫漫，這第一步只是剛剛開(kāi)始?，F(xiàn)實(shí)中，重大資產(chǎn)直接對(duì)外轉(zhuǎn)讓涉及較高稅負(fù)，因此大多企業(yè)會(huì)采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式。那么為了達(dá)到最終目的，三藏公司又進(jìn)行了比較關(guān)鍵的一步，即轉(zhuǎn)讓悟空公司股權(quán)。
第二步：股權(quán)轉(zhuǎn)讓
在2021年12月31日，合適的買(mǎi)家出現(xiàn)了，雙方最終商定支付金額為1.6億元。轉(zhuǎn)讓前后的股權(quán)架構(gòu)及涉稅情況如下：
1、股權(quán)架構(gòu)前后對(duì)比
2、轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)悟空公司的資產(chǎn)負(fù)債狀態(tài)
3、涉稅情況分析
因?yàn)槲蚩展緸榉巧鲜泄?，整體來(lái)說(shuō)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中主要涉及企業(yè)所得稅和印花稅。
企業(yè)所得稅：
關(guān)于企業(yè)所得稅，合同簽訂方式不同，可能涉稅情況也會(huì)有巨大差異。因悟空公司的主要資產(chǎn)是土地使用權(quán)，如果合同約定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款是1.6億元，則因?yàn)槿毓疚磳?shí)際出資，需就1.6億元(含稅)全額繳納企業(yè)所得稅，按照25%的稅率計(jì)算，涉及稅額4000萬(wàn)元。
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，三藏公司是這樣解釋的，買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的是凈資產(chǎn)，即土地資產(chǎn)和對(duì)應(yīng)的債務(wù)全部承接了，一共拿出1.6億元的支付款項(xiàng)。其中1億元為轉(zhuǎn)讓債權(quán)的價(jià)款，0.6億元才是真正的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。并且簽訂合同的時(shí)候，按照款項(xiàng)性質(zhì)做了明確約定。這樣以來(lái)，三藏公司僅需就0.6億元繳納企業(yè)所得稅1500萬(wàn)元。
印花稅：
同上述資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)一樣，需按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，以合同約定金額的萬(wàn)分之五申報(bào)繳納印花稅。悟空公司和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)方共涉及稅額16萬(wàn)元(1.6億*0.05%*2)
走到這一步，西游王國(guó)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最終完成了，歷時(shí)幾年時(shí)間，不得不說(shuō)付出還是有回報(bào)的，若沒(méi)有合理的規(guī)劃，假設(shè)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款(含稅)金額為1.6億元，則直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的涉稅情況如下：
總結(jié)
通過(guò)以上兩步規(guī)劃，雖然時(shí)間線延長(zhǎng)了，但是實(shí)際節(jié)約稅負(fù)2933萬(wàn)元(4459萬(wàn)元-1500萬(wàn)元-16萬(wàn)元-10萬(wàn)元)。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，早做打算，提前部署，才能充分有效地利用各種稅收優(yōu)惠政策。
來(lái)源：稅律風(fēng)云? ? 作者：梁亞麗?
2020年4月的解析 稅收規(guī)劃之轉(zhuǎn)股權(quán)還是轉(zhuǎn)土地？
很多老板都會(huì)問(wèn)一個(gè)問(wèn)題：我公司名下有塊土地，想賣(mài)給別人，聽(tīng)說(shuō)土地轉(zhuǎn)讓稅負(fù)比較高，怎樣做才能降低稅負(fù)呢？這時(shí)隨便一個(gè)人都能告訴你：用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，把公司整體轉(zhuǎn)讓出去，能達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地的目的，又能最大程度避稅。
但是...究竟這兩種模式的區(qū)別究竟是什么？這樣做真的能避稅嗎？風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)究竟在哪里？
本文逐一揭秘
一、轉(zhuǎn)股權(quán)和轉(zhuǎn)土地屬于不同的交易方式
轉(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地，不單只是轉(zhuǎn)讓形式上的區(qū)別，兩者轉(zhuǎn)讓的主體和客體都不同。以開(kāi)頭案例為例，老板持有公司的股權(quán)，公司名下有土地，轉(zhuǎn)股權(quán)就是指老板把其持有的公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，老板取得相應(yīng)的股權(quán)對(duì)價(jià)；而轉(zhuǎn)土地就是指公司把其名下的土地轉(zhuǎn)讓給第三人，公司取得相應(yīng)的土地對(duì)價(jià)。
二、轉(zhuǎn)股權(quán)和轉(zhuǎn)土地的稅收區(qū)別
對(duì)于“老板把其持有的公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)习逍枰U納個(gè)人所得稅和印花稅，第三人需要繳納印花稅。對(duì)于公司把其名下的土地轉(zhuǎn)讓給第三人，公司需要繳納增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅，第三人需要繳納契稅及印花稅。兩種模式的稅收真正差異并不是體現(xiàn)在稅種數(shù)量的多少上，而是體現(xiàn)在后者涉及的土地增值稅稅負(fù)通常較重，對(duì)于價(jià)值上漲得厲害的土地，其產(chǎn)生的稅負(fù)可能達(dá)到整個(gè)交易價(jià)格的50%以上。
從轉(zhuǎn)股權(quán)和轉(zhuǎn)土地的兩種模式的區(qū)別來(lái)看，將轉(zhuǎn)讓土地改變?yōu)檗D(zhuǎn)讓股權(quán)，并不是單單改變交易客體和交易形式，而是從交易主體上改變交易的本質(zhì)。稅務(wù)機(jī)關(guān)是根據(jù)納稅主體的不同交易行為進(jìn)行征稅的，所以嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，將公司轉(zhuǎn)讓土地改變?yōu)槔习遛D(zhuǎn)讓公司股權(quán)，并不是一種神秘的避稅手段，而是股權(quán)轉(zhuǎn)讓本來(lái)就按股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式去繳納相應(yīng)的稅款，并不涉及土地轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生相應(yīng)的土地增值稅等稅收。
三、風(fēng)險(xiǎn)在哪
在實(shí)務(wù)中，土地需求方的目的就是取得對(duì)該土地的控制權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用等，并不在乎到底是直接受讓一塊土地還是受讓一個(gè)持有這塊土地的公司，但是從盡可能少繳納稅款而轉(zhuǎn)讓方取得較大獲益的角度，交易雙方都會(huì)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式。
四、稅收風(fēng)險(xiǎn)可以避免或降低
如前文所述，很多人會(huì)覺(jué)得這兩種模式的切換是為了避稅，所以會(huì)擔(dān)心會(huì)不會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅，認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是土地轉(zhuǎn)讓而進(jìn)行征稅。筆者曾見(jiàn)過(guò)某會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的《某某公司清產(chǎn)核資專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》，對(duì)某某公司之前股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也進(jìn)行了審計(jì)，里面的需要特別說(shuō)明的其他重要事項(xiàng)欄載明：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)），企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納相關(guān)土地增值稅7266976.65元;綜合上述3點(diǎn)，企業(yè)截止2014年4月30日可能涉及到共計(jì)27365812.42元稅費(fèi)尚未交納（該稅額僅作參考），可能存在重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)。"
這是轉(zhuǎn)股權(quán)還是轉(zhuǎn)土地的一個(gè)核心風(fēng)險(xiǎn)嗎？
我們認(rèn)為不是。國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)的內(nèi)容確實(shí)是稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為需要征收土地增值稅，但是該文件出臺(tái)有其特殊的歷史背景，并且實(shí)務(wù)中，也幾乎沒(méi)有稅務(wù)機(jī)關(guān)適用該文件去對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅。只要案例中的老板在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時(shí)候，不出現(xiàn)和該文件出臺(tái)時(shí)背景案例一模一樣的做法，相信該涉稅風(fēng)險(xiǎn)是可以避免的。
另外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的問(wèn)題也會(huì)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，很多人在籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)更進(jìn)一步會(huì)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付方式進(jìn)行籌劃，這是一個(gè)對(duì)于轉(zhuǎn)讓方來(lái)說(shuō)需要注意的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，該涉稅風(fēng)險(xiǎn)是可以通過(guò)提前規(guī)劃而降低的。
五、其他風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
轉(zhuǎn)股權(quán)和轉(zhuǎn)土地的交易模式的切換，從減少稅收目的開(kāi)始規(guī)劃，在規(guī)劃的時(shí)候可能眼光只集中在躲避稅收風(fēng)險(xiǎn)上，但除了稅收風(fēng)險(xiǎn)，更應(yīng)注意其他的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
對(duì)于受讓方來(lái)說(shuō)，受讓一塊土地，受讓回來(lái)可以干干凈凈成為自己的資產(chǎn)，但是受讓一家公司的股權(quán)，其或有負(fù)債或者公司的其他涉稅風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)對(duì)受讓方產(chǎn)生較大的影響（具體應(yīng)對(duì)可以參見(jiàn)閑言稅語(yǔ)第59期《企業(yè)居然向稅局舉報(bào)自己》），都是需要受讓方注意的。同時(shí)，還有計(jì)稅基礎(chǔ)等方面的巨大差異，說(shuō)起來(lái)話長(zhǎng)，也很專(zhuān)業(yè)，由于篇幅所限，在此不予贅述。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓方來(lái)說(shuō)，有受讓方因?yàn)槟承┰?，在交易過(guò)程中以逃避繳納稅款為由，主張股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，司法實(shí)踐中這種主張基本不予支持，但是也產(chǎn)生了后續(xù)的行政風(fēng)險(xiǎn)。這就提醒了轉(zhuǎn)讓方，在交易前期需要在法律和稅務(wù)上都要做好充分的論證，以最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái)源：閑言稅語(yǔ)工作室? ? 作者：黃嘉瑩? ?魏劍鴻，閑言稅語(yǔ)總撰稿人，執(zhí)業(yè)律師，注冊(cè)稅務(wù)師，廣東南天明律師事務(wù)所副主任、合伙人，佛山市律師協(xié)會(huì)稅務(wù)法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任，廣東省律師協(xié)會(huì)稅法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員，廣東省法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)常務(wù)理事，中國(guó)廣州仲裁委員會(huì)仲裁員
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